Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp là một trong những lĩnh vực được rất nhiều nhà đầu tư dành sự quan tâm trong thời gian gần đây. Với làn sóng FDI vào Việt Nam ngày một tích cực, cùng những câu chuyện riêng của ngành, các doanh nghiệp trong ngành này có nhiều tiềm năng để tăng trưởng trong thời gian tới, đặc biệt là dài hạn. Vậy những câu chuyện đó là gì? Những mã cổ phiếu nào xứng đáng để nhà đầu tư quan tâm theo dõi trong năm 2024 này? Mời anh/chị cùng TechProfit nhận định.

Đặc điểm của nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

  • Vốn hóa lớn và tỷ lệ đòn bẩy cao: Các doanh nghiệp phát triển bất động sản khu công nghiệp thường có vốn hoá lớn và tỷ lệ đòn bẩy tương đối cao do đặc thù hoạt động kinh doanh đòi hỏi nguồn vốn lớn, đặc biệt trong giai đoạn đầu. Vì vậy, nhà đầu tư nên xem xét tỷ lệ đòn bẩy và chất lượng các khoản nợ vay để đánh giá rủi ro của doanh nghiệp.
  • Triển vọng trong dài hạn: Thời gian để phát triển các dự án khu công nghiệp thường thường kéo dài hơn so với bất động sản thương mại, có thể lên tới 10 năm, thời gian chiếm dụng vốn và thu hồi vốn cũng dài hơn. Vì thế, các mã cổ phiếu thuộc ngành này thường mang tính tăng trưởng và phù hợp với đầu tư trong dài hạn.
  • Ảnh hưởng bởi yếu tố chính sách và vĩ mô: Triển vọng và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp phát triển đất khu công nghiệp chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như chính sách của nhà nước, tình hình kinh tế vĩ mô, và đặc biệt là vốn đầu tư nước ngoài (FDI) do các doanh nghiệp nước ngoài là đối tượng thuê đất khu công nghiệp chủ yếu.

Các yếu tố tác động tới doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp

  • Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Khách hàng thuê đất khu công nghiệp phần lớn là các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam để xây dựng nhà máy sản xuất, kho bãi, cơ sở kinh doanh. Vốn đầu tư FDI và số lượng doanh nghiệp, đối tác đầu tư càng tăng, thì nhu cầu thuê đất khu công nghiệp sẽ càng lớn, giúp doanh nghiệp được hưởng lợi.
  • Quỹ đất khu công nghiệp: Quỹ đất mà doanh nghiệp phát triển cũng là yếu tố quan trọng để đánh giá triển vọng dài hạn của doanh nghiệp đó. Quỹ đất càng lớn và sẵn sàng cho thuê, doanh nghiệp càng có nhiều dư địa để phát triển trong tương lai.
  • Vị trí của đất khu công nghiệp: Các khu đất công nghiệp có vị trí thuận lợi như gần sân bay, cảng biển, cao tốc hay các trục giao thông quan trọng, nằm trong khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển sẽ được doanh nghiệp ưu tiên đầu tư do thuận tiện trong việc vận chuyển hàng hoá, kết nối với các khu vực lân cận và giảm chi phí logistics. Vì vậy, bên cạnh đánh giá quỹ đất có lớn không, nhà đầu tư còn cần xem xét tới vị trí của quỹ đất đó nữa.

 

=> Ưu đãi 15 ngày trải nghiệm miễn phí toàn bộ tính năng khi Đăng ký Bộ Công Cụ Hỗ Trợ Đầu Tư của TechProfit: https://techprofit.vn/signup?utm_source=web08

Triển vọng của cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp trong 2024

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là động lực lớn

FDI vào Việt Nam tiếp tục ghi nhận sự tích cực trong năm 2023 vừa qua. Vốn đầu tư thực hiện trong tháng 12 đạt 2,93 tỷ USD, cao nhất kể từ đầu năm, luỹ kế cả năm 2023, vốn giải ngân đạt 23,2 tỷ USD (+3,5% YoY), cao nhất trong giai đoạn 2018 - 2023. Vốn FDI đăng ký trong năm vừa rồi cũng ghi nhận 36,5 tỷ USD, tăng mạnh 32% so với cùng kỳ. Đây là động lực giúp nhu cầu cho thuê đất khu công nghiệp được cải thiện. Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới còn nhiều khó khăn, việc duy trì thu hút dòng vốn FDI là động lực thúc đẩy nền kinh tế trong những năm tiếp theo. Năm 2024, Việt Nam kỳ vọng tiếp tục đi đầu trong việc thu hút FDI chất lượng cao, chuyển đổi số và phát triển công nghiệp xanh.

Nguồn cung bị thu hẹp, đẩy giá thuê tiếp tục lên cao

Thị trường bất động sản khu công nghiệp đã trải qua khoảng thời gian khó khăn trong việc triển khai dự án mới, dẫn tới khan hiếm nguồn cung ở các phía Bắc và Nam trong năm 2023. Dù có một số dự án nổi bật như Tràng Duệ 3 tại phía Bắc, Tân Phước 1, Nam Tân Uyên 3 tại phía Nam nhưng nhìn chung từ giờ đến năm 2027, dự báo nguồn cung đất khu công nghiệp vẫn sẽ còn khá hạn chế. Việc nguồn cung không tăng nhanh được, trong khi nhu cầu thuê vẫn duy trì, khiến cho giá thuê tăng lên, giúp những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn được hưởng lợi. Trong ngắn hạn, tình trạng này giúp các doanh nghiệp được hưởng lợi, nhưng lại ảnh hưởng tiêu cực đến thu hút FDI trong dài hạn.

Lợi thế cạnh tranh trong thu hút FDI có thể suy giảm

Sự canh tranh về thu hút FDI giữa các quốc gia trong khu vực: Hiện tại, Việt Nam vẫn tập trung với các ngành sản xuất thiết bị điện tử, trong khi 1 số quốc gia trong khu vực đã chuyển hướng tập trung vào chuỗi cung ứng xe điện với một số nhà đầu tư chính như Tesla, BYD và Huyndai đang đầu tư sản xuất pin xe điện tại Indonesia và Samsung đang đầu tư vào Malaysia. Việc xu hướng đầu tư vào chuỗi sản xuất EV, chip, chất bán dẫn, linh kiện điện tử sẽ định hướng cho thu hút FDI trong thời gian tới trong khi Việt Nam mới ở giai đoạn đầu thu hút FDI vào các lĩnh vực này sẽ khiến nước ta kém cạnh tranh trong thu hút FDI vào các lĩnh vực mới về dài hạn.

Thuế thu nhập tối thiểu toàn cầu: Thuế thu nhập tối thiểu toàn cầu 15% cho các doanh nghiệp đa quốc gia có doanh thu trên 750 triệu USD/năm sẽ khiến các chính sách ưu đãi thuế nhằm thu hút FDI không còn nhiều tác dụng. Vì vậy, việc theo dõi các chính sách và cách ứng phó của Việt Nam đối với thuế tối thiểu toàn cầu cũng là một yếu tố nhà đầu tư cần theo dõi trong tương lai.

Các mã cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đáng chú ý

Tổng công ty IDICO (IDC)

IDC là doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp hàng đầu cả nước với quỹ đất lớn và vị trí đẹp. Tính đến hết quý 3, IDC vẫn còn quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn với hơn 600ha, nổi bật như KCN Hựu Thạnh (cách Tp.HCM 40km và cảng biển quốc tế Long An 52km), KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng (tại Bà Rịa-Vũng Tàu, gần cảng Cái Mép và cảng Phú Mỹ),... Trong dài hạn, đây đều là những dự án tiềm năng, kỳ vọng đem lại doanh thu lớn và bền vững cho IDC. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có kế hoạch mở rộng quỹ đất khu công nghiệp với 5 dự án mới trải dài khắp cả nước. Hiện tại, IDC đang tập trung giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án này.

IDC cũng là một trong số ít những doanh nghiệp được phép phân phối điện trong khu công nghiệp. Hiện tại KCN Nhơn Trạch 1, 2, 3, 4 đã lấp đầy nên sản lượng điện phát khá ổn định, trong khi sản lượng phân bổ cho KCN Hữu Thạnh ngày càng tăng sẽ giúp doanh nghiệp gia tăng doanh thu bán điện. Về thuỷ điện, thủy điện Dak Mi 3 hoạt động trở lại cũng sẽ giúp thúc đẩy doanh thu mảng này của IDC.

CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC)

SZC là nhà phát triển KCN niêm yết có quỹ đất còn lại lớn thứ ba ở phía Nam, và lớn nhất tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu với 1.500 ha diện tích đất khu công nghiệp, trong đó 500 ha diện tích đất cho thuê còn lại ở KCN Châu Đức tính đến cuối quý 3/2023. Bên cạnh diện tích lớn, quỹ đất của SZC còn có vị trí đẹp khi ở gần những khu vực hạ tầng quan trọng như cách sân bay Long Thành (40 km), cụm cảng Thị Vải-Cái Mép (30 km), cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu (10 km). Với khoảng 500 ha đất chưa cho thuê, với tốc độ cho thuê khoảng 30-50 ha/năm, SZC vẫn còn dư địa để duy trì hoạt động kinh doanh ổn định trong dài hạn.

Về giá cho thuê, giá cho thuê đất khu công nghiệp của SZC ở mức thấp trong khu vực (chỉ khoảng 85-90 so với trung bình 120 USD/m2/chu kì thuê). Tuy nhiên với diện tích còn lại lớn, cùng với vị trí đẹp và nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tăng trong bối cảnh đầu tư FDI tích cực, giá thuê đất khu công nghiệp của SZC vẫn còn nhiều dư địa tăng trong tương lai.

 

Các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp còn nhiều tiềm năng để phát triển trong thời gian tới khi vốn đầu tư FDI vào Việt Nam vẫn tích cực, cùng với nguồn cung khan hiếm khiến giá cho thuê tăng cao. Nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, vị trí đẹp và sẵn sàng cho thuê để quan tâm theo dõi, cũng như đưa ra quyết định đầu tư phù hợp với một ngành có nhiều dư địa tăng trưởng trong dài hạn như bất động sản khu công nghiệp.

 

=> Xem thêm: Cổ phiếu bất động sản đang ở chân sóng thần? Siêu cổ phiếu 2024 - DIG, NLG, KDH, PDR, TCH, CEO, DXG?